Dorfhaus in Costitx

idyllisches, renoviertes Haus, 2 Schlafzimmer, Wohnküche, Bad, WC, Innenhof, Dachterrasse, Zentralheizung. 1 Gehminute zum Dorfplatz, einzugsbereit, 190´000 €

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erschlossenes Bauland in Porto Cristo mit Baubewilligung

Inversion in Porto Cristo

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Ferienimmobilie als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlagen sind etwas Selbstverständliches mit langer Tradition.

Pensionskassen benützen seit Jahrzehnten Immobilien um das verwaltete Geld sicher und mit ausreichender Rendite anzulegen. Wohnüberbauungen oder Gewerbeliegenschaften sind für sie die passenden Objekte, meist in der näheren Umgebung des eigenen Standortes.

Um Renditen zu verbessern wird ein Teil de Kapitals oft in Wertpapieren oder Fonds platziert. Je grösser dir Ertragserwartung, desto größer ist das Risiko eines Teilverlustes der Investition. Die Entwicklung der Finanzmärkte der letzten Jahre haben einmal mehr bestätigt, dass ein Restrisiko auch bei sicher geltenden Papieren immer vorhanden ist.

Kann auch eine Mallorca-Immobilie als Kapitalanlage dienen ?

Ja, vorausgesetzt man packt es richtig an. Folgende Fehler sollten dabei vermieden werden.

  • Erwerben sie keine Immobilie an einer schlechten Lage. Ein mittelmässiges Haus mit Potenzial an normaler Lage kann bei geschickter Planung zum Traumobjekt werden, ohne dass Sie schon beim Kauf zu tief in die Tasche gegriffen haben. Wer hingegen ein Schnäppchen in einer Konfliktzone erworben hat, kann investieren soviel er will, die Wertsteigerung hält sich im Rahmen und ein Vermieten wird immer schwierig bleiben.
  • Lassen sie sich fachmännisch beraten, bevor sie etwas kaufen. Eine technisch hochwertige Expertise kostet nur einen Bruchteil von dem, was sie sich ersparen wenn dadurch verdeckte Mängel der Immobilie vor dem Kauf aufgedeckt werden. Lassen Sie sich durch ein wenig Marmor oder einige rustikale Holzbalken nicht blenden. Was bei einem bestehenden Gebäude schlussendlich zählt ist die Bausubstanz die man nicht sieht. Ein gesundes Misstrauen gegenüber dem Makler ist angebracht, schlussendlich lebt dieser von den Verkaufsprovisionen.
  • Lassen sie sich bezüglich möglicher Mieteinnahmen keinen Bären aufbinden. Mittlerweile werden auf den Balearen tausende Objekte privat vermietet. Konkurrenz ist da, der Markt ist jedoch noch nicht gesättigt. Übertreibt man mit den Preisen nicht, ist eine jährliche Auslastung von ca. 100 Nächten realistisch.
  • Sicherheit der Anlage:  Erwerben Sie keine dubiosen Anteilsscheine, die Ihnen nebst einer Rendite eine Mitbenutzung einer Ferienimmobilie anbieten. Auf dem Markt des time-sharing tummeln sich viele schwarzen Schafe. Am sichersten ist der Kauf einer Immobilie mit dem Eintrag ins Grundbuch auf Ihren Namen.
  • Beachten Sie, dass viele Infrastrukturen in Touristenzonen nur während den Sommermonaten verfügbar sind. Wer das ganze Jahr über vermieten will, ist deshalb mit natürlich gewachsenen Dörfern und Städten besser bedient.

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Kaufen Sie nicht erst dann, wenn alle kaufen und dadurch die Preise wieder nach oben getrieben haben. Momentan ist der Markt noch gespickt mit Rosinen, da die Verkäufe nach jahrelanger Flaute wieder anziehen, sind parallel die Preise wieder am steigen.

 

Mieteinnahmen müssen auch in Spanien als Einkommen versteuert werden. Da die Steuergesetze jedoch kontinuierlich ändern, ist es sinnvoll, einen Steuerberater beizuziehen. Als Leihe ist es sehr aufwendig, immer auf dem aktuellen Stand der angewendeten Gesetze und Dekrete zu sein.

Wo liegt de Reiz einer Mallorca Liegenschaft?  Grundlegend sehe ich folgende Konzepte.

  • Teilweise Eigennutzung: Bei Bedarf wird die Immobilie oder eine Wohneinheit privat benutzt. Die Restzeit wird vermietet. Ein Treuhänder verwaltet und vermietet die Immobilie. Damit werden die Betriebskosten gedeckt, Rückstellungen gemacht und eine Kapialverzinsung gewährleistet.
  • Die Immobilie wir als reines Investitionsobjekt erworben, sinnvoll renoviert und mit Gewinn wieder veräussert. Das investierte Kapital ist wieder frei.
  • Die Immobilie wird nach der Sanierung vermietet. Kleine Stadthotels sind in der Altstadt von Palma im  Trend. Ein Bedarf  an Wohnungen oder Studios ist sowohl für Feriengäste wie  Langzeitmieter permanent vorhanden.
  • Sie finden ein Schnäppchen, das ohne Umbau direkt vermietet oder nach angemessener Zeit mit einem Gewinn verkauft werden kann.
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Heizen

“ Wir haben nie so gefroren wie bei unserem erstem Winter auf Mallorca “  klingt paradox wenn dies jemand sagt, der aus dem kalten Norden kommt und  endlich zum ersten mal im warmen Süden überwintern kann.

Nur die wenigsten Häuser auf den Baleareninseln sind so konzipiert und gebaut, dass man ohne Heizung komfortabel über den Winter kommt, d.h. wo die Temperatur im Wohnzimmer tagsüber nicht unter 18 Grad fällt. Viele Einheimische kommen damit ganz gut zurecht. Ein Kohlenbecken unter dem dicken, fast bis zum Boden reichenden Tischtuch war früher die traditionelle Art, wenigstens am Tisch mit warmen Füssen und Beinen zu sitzen. Ebenso traditionell ist das Feuer am offenen Kamin in der Küche. Sich beim Feuer aufzuhalten ist angenehm, ein Haus damit zu beheizen ist schwierig, die Wärme entweicht zu rasch aus dem Kamin.

Im folgenden sollen stichwortartig verschiedene Heizsysteme vorgestellt werden:

 

elektrische Heizungen:

  • kleine Heizlüfter mit Ventilator: günstig im Ankauf, sehr flexibel in der Verwendung da überall einsetzbar wo eine genügend starke Steckdose vorhanden ist. Erzeugt augenblicklich warme Luft, eine Speicherfähigkeit der Wärme fehlt.
  • Rippenheizkörper auf Rollen: mit Öl gefüllt und elektrisch aufgeheizt, braucht ebenfalls nur eine Steckdose, ist transportabel, keine störenden Ventilatorengeräusche. Benötigt eine Aufwärmzeit  und gibt auch nach dem Ausschalten noch Wärme ab.
  • fix montierter Heizkörper an der Wand: benötigen ebenfalls eine genügend dimensionierte Steckdose. Der Heizkörper kann aus Metall sein und verschiedene Formen aufweisen, es gibt Modelle mit relativ leisen Ventilatoren für eine effizientere Wärmeabgabe oder die typischen  Handtuchtrockner aus runden Rohren.
  • Marmorheizungen gehören ebenfalls zu dieser Kategorie, hier wird anstatt Öl eine flache Steinplatte elektrisch aufgeheizt.
  • Infrarotheizungen: sie benutzen elektrische Energie zur Erzeugung einer Infrarotstrahlung. Diese erwärmt nicht direkt die Raumluft sondern die von ihr angestrahlten Objekte (Wand, Personen,..)
  • Elektrische Bodenheizung: unter den Böden werden Matten bestehend aus elektrischen Leitern verlegt. Sie erwärmen den Boden gleichmässig. Aus Sicherheitsgründen sollte zum Verlegen eine Spezialfirma beigezogen werden.

Alle Elektroheizungen können mit einem meist bereits eingebauten Thermostat reguliert werden. Dieser unterbricht die Stromzufuhr automatisch sobald die eingestellte Temperatur der Raumluft erreicht ist und schaltet sie bei Bedarf wieder ein.

Wer ein ganzes Haus oder eine grosse Wohnung elektrisch beheizen will, muss vor dem Kauf unbedingt abklären, ob genügend Leistung vorhanden ist und die vorgesehenen Steckdosen für die Benutzung zulässig sind. Als Faustregel kann gesagt werden, dass diese Anforderungen bei Altbauten selten erfüllt werden. Fünf mittelgrosse Elekroheizkörper benötigen schnell einmal 6 Kilowatt (1 KW = 1000W ).  Welche Leistung Ihnen vertraglich  zur Verfügung steht, können Sie einer Stromrechnung entnehmen. Es darf nicht vergessen werden, dass die Leistung anderer vorhandenen Stromfresser wie Elektroherd, Backofen, Waschmaschine, Elektroboiler, Geschirrspüler ……. bei gleichzeitigem Betrieb dazu summiert werden muss und dadurch schnell einmal eine Leistung von 10 KW benötigt wird. Muss beim Elektrizitätswerk eine Erhöhung der vertraglich vereinbarten Leistung beantragt werden, muss ein lizenzierter Elektriker den Antrag stellen und gleichzeitig zertifizieren, dass die Hausinstallation normgerecht ist. Ein Check vor Ort ist unumgänglich und in vielen Fällen muss die vorhandene Installation verbessert werden.

Was auf den ersten Blick einfach wirkt, kaufen, einstecken und nicht mehr frieren, ist in Wirklichkeit komplizierter. Ein einfacher Heizlüfter, temporär eingesetzt um vor einer Dusche das Bad zu temperieren, ist meistens problemlos möglich. Die meisten Badezimmer sind mit einer entsprechenden Steckdose ausgerüstet. Zwischen Steckdose und dem Nassbereich muss ein Sicherheitsabstand von mindestens einem Meter eingehalten werden. Ein Elektroschlag unter der Dusche oder in der Badewanne könnte tödlich enden.

Elektrisch heizen ist nicht gerade billig. Rechnet man Fixgebühren und Steuern dazu, kostet auf den Balearen eine KWH (Kilowattstunde) Strom rund 0,20 €. Der Betrieb eines Heizkörpers mit 1,5 KW Leistung kostet sie also  1,5 x 0,20 = 0,30 € pro Stunde. 10 Stunden pro Tag in Betrieb ergibt  3,00 € pro Tag  oder 90.- € pro Monat. Bei vier Radiatoren sind es bereits 720.- €  Mehrkosten bei der 2-monatigen Stromrechnung.

Günstiger Nachtstrom ist im Norden üblich, um z.B. sogenannte Elektrospeicher-heizungen nachts zu betreiben, um tagsüber die gespeicherte Wärme wieder abzugeben. Damit kann viel Geld gespart werden. Dies Möglichkeit ist auf den Balearen bei Privathaushalten selten vorgesehen. Werbung die behauptet, ihre Heizkörper benötigen weniger Energie, ist mit Vorsicht zu geniessen. Ich persönlich glaube nicht daran.

Aussagen über die ökologischen Aspekte einer Elektroheizung sind oft ebenfalls verzerrt. Es stimmt  zwar, dass am Ort des Betriebes eines Elektrogerätes keine schädlichen Abgase erzeugt werden. Aber in die Ökobilanz muss die Erzeugung der verbrauchten Energie mit einbezogen werden. Für die Balearen sind dies vor allen Kohlekraftwerke mit einem Wirkungsgrad von vielleicht 45%. Dies bedeutet. dass von der theoretischen Energie die, durch das Verbrennen der Kohle freigegeben wird, nicht einmal die Hälfte davon in elektrische Energie verwandelt wird, der Rest ist ungenutzte Abwärme. Wer also die Kohle direkt bei sich zu Hause verbrennt, gewinnt aus ihr mehr Wärme als beim Umweg über ein Kohlekraftwerk und elektrische Heizkörper.

 

Wärmepumpen

Wärmepumpen sind eine ökologisch sinnvolle Alternative zu den elektrisch betriebenen Radiatoren. Hier wird die Elektrizität nicht direkt in Wärme umgewandelt sondern dient als Antrieb von Kompressoren. Bis zu 80% der abgegebenen Wärme im Haus werden zum Beispiel aus der Umgebungsluft gewonnen.  In Euros ausgedrückt bedeutet dies, dass es möglich ist, damit eine ganzes Haus warm zu halten (und im Sommer zu kühlen), ohne dass die Stromrechnung sich dadurch verdreifacht.

In einem Folgekapitel soll eine vor zwei Jahren erstellte Anlage detailliert vorgestellt werden

Öl- und Gasheizungen:                 in Vorbereitung

Holzheizungen                                 in Vorbereitung

Solarheizungen                                in Vorbereitung

Kleinkraftwerke                               in Vorbereitung

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Küste, Stadt oder Land

Die Altstadt von Palma muss weltweit keinen Vergleich scheuen. Deshalb ist der Trend der Nordeuropäer, sich hier eine Wohnung zu kaufen trotz Krisenstimmung unaufhaltbar.

Wem  die ländliche Gegend zusagt, der findet immer noch herrlich alte Bauernhäuser, inmitten von Mandelfeldern oder Olivenhainen. Die meisten sind bereits umgebaut, doch immer noch unzählige warten auf eine neue Nutzung. Meeresnähe ist hier weniger gefragt, per Auto ist der nächste Strand auch im ungünstigsten Fall in einen halbstündigen Fahrt erreichbar.

DSC_0866Das Zugeständnis für eine idyllische Lage ist oft eine kilometerlange Zufahrt über Naturstrassen oder  Holperwege. Für Einsiedlertypen ist dies kein Problem. Familien mit Kindern, die täglich zur Schule, zu Sportanlässen oder zu Freunden gefahren werden müssen wird die Fahrerei irgendwann zu viel und man sucht Dorf- oder Stadtnähe.

Wer ein Umfeld sucht, das spanisch geblieben ist, sollte Küstennähe besser meiden und sich bei der Suche auf das Innere der Inseln konzentrieren.nd sie suchen eine Liegenschaft am Dorfrand oder direkt  im Dorf.

DSC_1098redDie Küste Mallorcas  hat  sich wegen des Baubooms der letzten fünfzig Jahren völlig verändert. Unberührte Landschaften haben sich in wenigen Jahrzehnten in Ballungsgebiete verwandelt. Zuerst Hotels, dann Mehr- und Einfamilienhäuser wurden zu  zig-tausenden aus dem Boden gestampft. Ursprünglich als Ferienresidenzen errichtet, werden heute viele das ganze Jahr bewohnt. Die Infrastrukturen dieser Siedlungen sind sehr unterschiedlich. Von einer Wohnlage mitten in Touristenzentren bis zu privat überwachten luxeriösen Wohnanlagen abseits vom Rummel ist alles zu finden. Meerblick oder gar privater Meerzugang haben ihren Preis. Dass man sich in Spanien befindet kann mancherorts nur noch erahnen werden. In Arenal, Paguera, Cala Ratjada oder Puerto Andraitx wird mehr deutsch als spanisch gesprochen, währenddem in Magaluf, Alcudia, Pollensa oder Mahon eher englisch dominant ist.  Formentera verwandelt sich im Hochsommer praktisch zu einer  italienischen Provinz. Schweizerdeutsch hört man in der Colonia San Jordi.

In Palma, den anderen Städten und  den natürlich gewachsenen Dörfern Mallorcas ist auch heute die Bevölkerung noch mehrheitlich spanisch und die Einwohnerzahlen schwanken saisonal wenig. Die Geschäfte sind das ganze Jahr offen.

Viele neu erbaute Touristenagglomerationen verwandeln sich dagegen in der Nachsaison zu regelrechten Geisterstätten. Bars, Läden und Restaurants bleiben geschlossen und der Grossteil der Wohnungen steht ab Oktober leer bis dann vor Ostern wieder Leben aufkommt.

 

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Immobilienmarkt

Wer heute auf Mallorca oder einer der drei kleineren Nachbarinseln ein Eigenheim erwerben will, findet ein reichhaltiges  Angebot zu oft atraktiven Preisen. Der Landessprache nicht fremd, suchen Kaufinteressenten ihr Wunschobjekt oft mittels Hilfe eines Maklerbüros.

vista igl. pau copyViele der Immobilienfirmen, die vor fünfzehn Jahren wie Pilze aus dem Boden geschossen sind, mussten wegen starken Umsatzeinbussen aufgeben oder kämpfen ums Überleben. Nebst den lokalen Anbietern betreiben   internationale Maklerbüros Zweigniederlassungen auf den Balearen. Manche  Objekte werden  exklusiv nur von einem Makler angeboten. Die meisten Wohnungen und Häuser werden vielfältiger angepriesen. Verkaufsschilder direkt am angebotenen Haus, Kleinanzeigen in der lokalen Presse oder Internetportale ergänzen die Verkaufspalette.

Die üblichen Maklergebühren  betragen um die fünf Prozent des Kaufpreises. Diese Kommission  geht zu Lasten des Verkäufers und ist im  Preisangebot der Immobilie bereits enthalten. Seriöse Firmen führen ihre Kunden nicht nur durch die ausgewählten Immobilien sondern betreuen mögliche Käufer während des ganzen Kaufprozesses bis zum Notarvertrag. Es liegt auf der Hand, dass jeder Makler eines seiner Objekte verkaufen will. Inwiefern dies der objektiven Produktbeschreibung schadet sei dem Leser überlassen.

DSC_1856Die Beruhigung der Dynamik im Immobilienmarkt bringt  dem  Kaufinteressenten mehrere Vorteile. Hat man etwas Passendes gefunden,  kann man sich Zeit nehmen, den Entscheid in Ruhe zu überdenken. Bleibt man kaufentschlossen, rate ich, das Objekt mehrmals und am besten zu verschiedenen Tageszeiten aufzusuchen und dabei auch die nähere Umgebung miteinzubeziehen. Ein Haus lässt sich bis zur Unkenntlichkeit renovieren, stimmt die Lage nicht, sind spätere Korrekturen kaum möglich. Des weitern rate ich, vor Vertragsunterschrift eine unabhängige  technische Expertise erstellen zu lassen. Werden Baumängel entdeckt, die kurz- oder langfristig saniert werden müssen, dient dies als Argument für die Forderung eines angemessenen Preisnachlasses. Die Kosten des Gutachtens bezahlen sich meist selbst, respektive schonen ihren Geldbeutel. Will man ein Umbauobjekt kaufen, ist es sinnvoll, vorerst die zu erwartenden Baukosten seriös rechnen zu lassen.

Vergleicht man die Immobilienpreise der vier bewohnten Inseln der Balearen untereinander, schneidet Mallorca am besten ab. Menorca und Ibiza sind bereits teurer und auf der kleinsten Insel Formentera kann ein Objekt problemlos doppelt soviel kosten wie etwas Vergleichbares auf Mallorca.

Als Orientierungshilfe soll folgende Auflistung mit  aktuellen Mindestpreisen für Mallorca dienen. Die Durchschnittspreise sind ca. fünfzig Prozent  höher währenddem für Objekte mit speziellem Flair ein Vielfaches bezahlt werden muss.

Grundstücke auf dem Lande im Inselinnern werden je nach Grösse und Möglichkeiten ab folgenden Preisen angeboten. In einigen Gemeinden mit Meeresanstoss sollten abhängig von der Distanz zum Meer bis zu  50 % dazugerechnet werden.

  • 1´000 – 5´000 m2,  ohne legale Möglichkeit eines Hausbaus                     ab 15´000 €
  • Grundstück wie oben jedoch versehen mit einer kleinen Steinruine                                  und Wasserzisterne, Renovierung erlaubt                                                      ab  30´000 €
  • 15´000 m2, ev. mit Ruine und der Möglichkeit  legal ein Einfamilienhaus                          zu errichten                                                                                                          ab  90´000 €
  • Grundstück  mit altem, kleinen Bauernhaus  zum renovieren oder                                       mit Neubau von fraglicher Qualität                                                                ab 120´000 €
  • Grundstück mit renoviertem  Bauernhaus oder ordentlichem Neubau    ab  300´000 €
  • fünfzig Hektaren Land mit grossen Haus und Nebengebäuden                 ab  800´000 €

In Dörfern findet man Objekte ab folgenden Preisen :

  •  kleines Haus zum renovieren                                                                           ab  100´000 €
  •  grosszügiges, renoviertes Haus mit Innenhof                                               ab  350´000 €

 währendem für grössere Städte gilt:

  •  kleine Altstadtwohnungen zum renovieren                                                   ab   70´000 €
  •  renovierte, kleine Altstadtwohnungen                                                          ab   120´000 €
  • grosszügige Altstadtwohnungen, renoviert, mit privaten Terrassen                                oder Innenhof                                                                                                    ab    350´000 €
  • Alter Stadtpalast zum renovieren, Penthauswohnung  oder teuer                         renovierte Wohnungen in Toplage von Palma                                          ab  1´000´000 €
  • 3  Zi- Wohnung in Wohnblock, 40 jährig, ausserhalb Altstadt              ab        90´000 €
  • 3 Zi- Wohnung in Konfliktzonen                                                                  ab        40´000 €
  • 3  Zi- Neubau-Wohnung in Wohnblock, Erstbezug,  Lage am Stadtrand ab   130´000 €

DSC_0870 copiaIn Überbauungen in Meeresnähe in Touristenzonen werden Objekte ab folgenden Preisen angeboten:

  • kleines Studio                                                                                                     ab       50´000 €
  • 3  Zi-Wohnung                                                                                                   ab      150´000 €
  • bescheidenes, renovationsbedürftiges Einfamilienhaus                           ab     220´000 €
  • grosszügiges oder neues Einfamilienhaus                                                    ab     400´000 €
  • Einfamilienhaus an spektakulärer Lage direkt am Meer                         ab   1´000´000 €

Es versteht sich von selbst, dass in diese Aufstellung nicht alle zum Verkauf ausgeschriebenen  Objekte hineinpassen. Sie soll lediglich eine Starthilfe sein auf der Suche nach dem geeigneten Objekt.

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Preisentwicklung

Heute ist es schwierig, Verbindliches über dieses Thema zu schreiben. Ich lebe seit fast dreissig Jahren auf  Mallorca. Damals waren kleine Dorfhäuser ab einer Million der alten Peseten (umgerechnet sechs tausend Euros) im Verkauf  währenddem Bauernhäuser  mit Umschwung ab drei Millionen (18`000€) erhältlich waren. Meist ohne  fliessend Wasser ausgestattet und mit einer sehr rudimentären Elektroinstallation musste für einen ersten Umbau allerdings oft  das doppelte des Kaufpreises miteingerechnet werden.

DSC_0869 redFür Neubauwohnungen in  Strandnähe mussten mindestens vier Millionen ( 24`000 € ) ausgelegt werden, für ein einfaches Einfamillienhaus das Doppelte. Die Mietpreise waren entsprechend niedrig und Fremdfinanzierungen mit Hypotheken waren wegen  zweistelligen Zinssätzen unüblich.

Während fünfundzwanzig Jahren stiegen die Immobilienpreise kontinuirlich an.  Mit dem Eintritt Spaniens in die EU verloren viele Ausländer definitiv die Angst vor einem Hauskauf . Eine grosse Nachfrage heizte einen Bauboom an und die Preise kletterten ohne Einhalt. Die Mietzinse stiegen parallel. Für Einheimische wurde es gemessen an den üblichen Löhnen teuer, doch Banken und Sparkassen halfen aus. Hypoteken wurden salonfähig. Mit viel Fremdgeld wurde gekauft, mit Gewinn weiterverkauft um nun etwas grösseres zu kaufen. Mit Immobilienspekulation Geld zu gewinnen wurde verlockend und weitverbreitet. Die Spanne zwischen den realen Entstehungskosten einer Wohnung und den bezahlten Preisen wuchs. Einige Experten warnten zwar, dass die entstandene Immobilienblase irgendwann platzen muss – doch bis der Finanzcrash wirklich da war, überwog der Glaube an einfach verdientes Geld  der Angst vor dem Bankrott.

cocina pau 24 copySeit 2008 sind  die Preise statt weiter angestiegen endlich gefallen. Je nach Objektart zahlt man heute zwischen zehn und fünfzig Prozent weniger als vor fünf Jahren. Unzählige Langzeitarbeitslose, die die Hypotekarkosten nicht mehr tragen können, versuchen mit grossen Preisnachlässen eine Zwangsversteigerung ihrer Unterkunft zu verhindern. Generalunternehmer, die bis heute überlebt haben und  Kredite amortisieren müssen, wollen ebenfalls mit allen Mitteln leerstehende Neubauwohnungen loswerden und schlussendlich sammeln sich bei Banken und Sparkassen tausende Immobilien an, die sie abstossen wollen. Trotz einem riesigen Angebot zu günstigen Preisen ist die Nachfrage eher bescheiden. Wer Geld hat, ist vorsichtig oder wartet ab, wer fremdfinanzieren muss, findet kein Geldinstitut das ausleiht, es sei denn, man erwerbe ein Objekt aus dem Angebot der entsprechenden Bank oder Sparkasse.

Bei neunzig Prozent der oben genannten Fälle handelt es sich allerdings um Wohnungen und Häuser, die als Ferienresidenz oder Alterswohnsitz wenig atraktiv sind. Notverkäufe von schönen Immobilien an gefragten Lagen sind seltener und deren Preisnachlässe fallen dementsprechend geringer aus. Ich schätze, dass bei diesen Objekten die Anpassung überwiegend stattgefunden hat und die Preise nicht weiter fallen werden.

 

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Neubaupreise

Wer klare Vorstellungen über sein Wunschobjekt hat oder der erste Benutzer eines Hauses sein will, muss als ersten Schritt einen geeigneten Bauplatz suchen. Die benötigten Grundstücksgrössen sind sehr unterschiedlich.

DSC_1664redAuf dem Lande muss die Parzelle im Normalfall  15`000 Quadratmeter gross sein um darauf ein Einfamilienhaus errichten zu können. Die Preise, die für ein solches Grundstück gefordert werden, liegen oft zwischen  hunderttausend und zweihunderttausend Euros. In geschützten Zonen ist  die Minimalgrösse deutlich höher. Parzellen auf dem Lande dürfen nicht  unterteilt werden  und pro Grundstück ist nur eine Wohneinheit erlaubt. Dieses Gesetz entstand um die Zersiedlung  der Landschaft einzudämmen. Wer also ein zusammenhängendes Grundstück von sechzig tausend Quadratmetern erwirbt, darf darauf nicht vier Wohneinheiten erstellen. Das Zusammenlegen von zwei oder mehreren anliegenden Grundstücken ist hingegen erlaubt um so die vorgeschriebene Mindestgrösse zu erhalten.

In den neu angelegten Überbauungen (urbanizaciones) liegen die Parzellengrössen oft zwischen fünfhundert und zweitausend Quadratmetern. Preise unter hunderttausend Euros für ein Baugrundstück (solar) sind selten, in guten Lagen werden oft fünfhunderttausend Euros und mehr bezahlt.

In Kernzonen von Städten und Dörfern sind freie Parzellen rar. Oft kann hier erst nach Abbruch einer Altliegenschaft ein Neubau hochgezogen werden. Dementsprechend hoch sind dort die Bodenpreise. Allerdings sind in diesem Fall die  Ausnützungsziffer des Grundstückes deutlich höher als bei den vorangehend erwähnten Grundstücksklassen.

DSCF2652 redWer unangenehme Überraschungen vermeiden will, sollte vor Kauf  beim entsprechenden Gemeindeamt  nachfragen, ob die vom Verkäufer gelieferten Angaben betreffs Bauvorschriften für das betreffende Grundstück aktuell sind.

Das Bauhandwerk steckt in ganz Spanien seit über fünf Jahren in einer tiefen Krise. Die Balearen sind davon nicht ausgeschlossen. Zuerst brach der Neuwohnungsbau ein. Im Jahr 2011 wurden siebzig Prozent weniger Wohnungen gebaut als  in den Jahren vor der Wirtschaftskrise. Die statistischen Daten der ersten Jahre wurden dank Bauten für die öffentliche Hand  ein wenig beschönigt. Doch nun fehlt auch dafür das Geld und die Arbeitslosenrate in der Baubranche liegt real mindestens bei fünfzig Prozent. Firmenkonkurse mit Massenentlassungen  gehören seit langem zur Tagesordnung doch die Talsohle dieser Entwicklung scheint überschritten. Obwohl in den guten Jahren mit vollen Auftragsbüchern viel Geld verdient wurde, kämpfen verbliebene Bauunternehmer nun ums Überleben. Die geforderten Einheitspreise und Stundenansätze sind heute oft tiefer als vor fünf Jahren. Künftige Bauherren können sich darüber freuen. Trotzdem rate ich ab, diese Lage auszunützen um die Preise weiter zu drücken. Qualität hat seinen Preis oder anders ausgedrückt, wer bei Preisverhandlungen übertreibt muss Qualitätseinbussen bei der Ausführung in Kauf nehmen.

Dividiert man die Entstehungskosten eines Hauses durch seine Quadratmeterzahl, erhält man den Preis pro Quadratmeter, eine zum Vergleich verschiedener Immobilien nützliche  Grösse. Zur Berechnung der Grundfläche gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten.

Läuft man mit dem Massband ums Haus, multipliziert Länge und Breite aller Bauteile und summiert  diese Teilflächen, erhält man die gebauten Bruttoquadratmeter (“superfìcio construido“). Bei mehrgeschossigen Gebäuden werden die Werte für jedes Stockwerk einzeln berechnet und zusammengezählt. Untergeschosse und Garagen werden voll mitgezählt, gedeckte Aussensitzplätze meist zur Hälfte, Poolflächen und restliche Terrassen werden dagegen weggelassen.

Die Nettofläche eines Hauses (“superfìcio util“)  errechnet man, indem die Innenflächen der aller Räume summiert werden. Diese Zahl fällt kleiner aus weil die die Grundflächen der Wände und Installationsschächte nicht inbegriffen sind. Bei mallorquinischen Steinhäusern mit üblichen Mauerdicken von siebzig Centimetern  ist der Untrerschied beträchtlich.

Hat ein kleines Steihäuschen auf dem Land die Innenmasse 3 x 4 Meter ergibt dies zwölf  Quadrtmeter  Wohnfläche währenden die Aussenmasse 4,4 x 5,4 m eine Bruttofläche von 23,76 Quadratmeter ergeben, beinahe das Doppelte.

Wer einfach aber trotzdem solide bauen will, sollte – optimale Planung vorausgesetzt – als reine Baukosten ab tausend Euros pro Bruttoquadratmeter kalkulieren. Dazu kommen Projekt- und Bauleitungshonorare des  benötigten Architekten und seines technischen Gehilfen (“aparejador“), Kosten für vorgeschriebene geologische Baugrundabklärungen, Sicherheitsstudien und Qualitätskontrollen sowie Baubewilligungsabgabe, Bau- und Mehrwertsteuer. Dreissig Prozent zusätzlich sollten  für diese Konzepte eingerechnet werden, Tendenz steigend.

Auf dem Lande lohnt eine Vorabklärung, was eine Anbindung ans Stromnetz  oder eine individuelle Stromerzeugung mit erneuerbaren Energien kosten wird. Wasserversorgung, Umgebungsarbeiten, und der Bau eines eigenen Schwimmbades sind weitere mögliche Kostenfaktoren.

Folgendes einfaches Rechenbeispiel soll oben gesagtes veranschaulichen:

Kauf erschlossenes Baugrundstück           130´000 €

Kosten Handänderung                                   15´000 €

Hausbau 200 m2 brutto à 1´200.-/m2    240´000 €

Honorare und Abgaben  20 %                       48´000 €

Umgebungsarbeiten, Wasserzisterne          30´000 €

Gesamtkosten                                                 463`000 €

Dividiert man diese Summe durch die 200 m2 Bruttogeschossfläche, ergibt das Rechenbeispiel für ein Einfamilienhauses einen Endpreis von 2´315 € pro Quadratmeter.

Da in Spanien ein normales Monatsgehalt  selten  2´500.- € übersteigt,  ist ein Hausbau für die meisten Einheimischen unerschwinglich geworden. Vergleicht man hingegen, dass zum Beispiel im Grossraum Zürich eine normale Eigentumswohnung von 130 m2 selten für weniger als eine Million Euros gehandelt wird  (entspricht ca. 8´000.-€/m2), kommt man zum Schluss, dass das Bauen in Spanien immer noch preiswert ist.

Entwirft jemand ein aufwendig zu realisierendes Designerhaus mit allen möglichen technologischen Extras, wird es natürlich auch hier um ein Mehrfaches teurer. Allgemein kann gesagt werden, dass die Preise der technischen Ausstattungen einen nordeuropäischen Standart erreicht haben, währenddem Lohnkosten noch weniger als die Hälfte betragen. Dies ist sicher ein Faktor, wieso hier die Rationalisierung im Bauwesen  wenig vorangekommen ist. Einschalen, eisenlegen, betonieren, aufmauern, Fliesen verlegen, verputzen, Dächer eindecken, Natursteinarbeiten, … alles wird hier noch vom selben Maurer  erledigt. Aufwendige Lösungen in Handarbeit sind bezahlbar geblieben.

 

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neues Amnestiegesetz für verjährte Bausünden

Grundsätzlich gibt es zwei Möglichkeiten, in Spanien ein Haus zu bauen.

Der korrekte Weg  beginnt mit einem Architekturprojekt und endet mit der Bauabnahme durch die Baubehörde. Zwanzig Prozent der Gesamtbaukosten müssen dafür eingerechnet werden.

Ruh foto primavera redEinfacher war es, ohne sich um Bewilligungen zu kümmern, sein „Traumhaus“ zu erstellen und einzuziehen. Zig-tausende Bauherren haben in den vergangenen Jahrzehnten auf den Balearen diesen Weg eingeschlagen, um ein bestehendes Landhaus  zu vergrössern oder ein neues zu bauen. In den meisten Fällen ging es gut. Die Illegalität wurde von niemandem angeschwärzt und von den Behörden stillschweigend geduldet. Nur ein Bruchteil der Bauherren wurde angezeigt. War zum Zeitpunkt der Anzeige die Verjährungsfrist ( 5 – 10 Jahre ) bereits überschritten, konnten die Behörden keinen Abriss  mehr anordnen. Das Haus hatte seine Existenzberechtigung erlangt, ohne jedoch legal zu sein. Dies bedeutet, dass Um- und Anbauten in Zukunft verweigert werden können. Erfüllte das Gebäude jedoch alle nötigen Parameter wie z.B. Mindestgrösse des Grundstückes, Grenzabstände, bebaute Fläche, Volumen……, war es möglich, es nachträglich zu legalisieren. Es mussten ein Projekt eingereicht  und Gebühren und eventuelle Strafzahlungen beglichen werden.

Dasselbe Verfahren wurde angewendet, wenn man während der Verjährungsfrist erwischt wurde. Grosse Probleme entstanden in diesem Fall, wenn das Gebäude die entsprechenden Baunormen nicht erfüllen konnte, weil zum Beispiel das Grundstück zu klein war. Happige Bussgelder und ein Abriss wurden angedroht und in wenigen Fällen auch durchgezogen. Viele Bauherren hatten jedoch Glück. Formfehler in der Anzeige, Nachlässigkeit  des Amtes oder gute Beziehungen konnten das Debakel oft verhindern. Die Abrissquote für illegal  erstellte Bauten ist verschwindend klein, ich schätze unter 5%.

Diese behördliche Nachlässigkeit hat bewirkt, dass auf dem Land mehr als 50% der Bauherren diesen einfachen und billigen Weg gewählt haben. Man schätzt die Zahl auf zwanzig tausend.

Die derzeit konservative Balearenregierung hat ihr absolutes Mehr im Parlament benutzt, um ein Amnestiegesetz zu erlassen, womit die Hälfte dieser Bauten legalisiert werden können. Am 11. März 2014 wurde das Gesetz im Parlament angenommen.  Mit der Veröffentlichung des von der Opposition scharf kritisierten Gesetzes ist es in Kraft getreten.

Die von den Behörden erhoffte Lawine  von eingereichten Gesuchen ist ausgeblieben. Ich vermute, dass viele Besitzer abwarten und ihren Antrag erst stellen wollen, nachdem sie ein positives Feedback von erfolgreichen Legalisierungen erhalten haben.

Dieses Abwarten ist  jedoch mit Risiken verbunden. Bei den Kommunalwahlen im Mai 2015 hat die konservative Partei PP eine empfindliche Niederlage hinnehmen müssen. Bündnisse zwischen Mes, Podemos, lokalen Gruppen  und den Sozialisten sind nun mehrheitlich am Ruder. Landschaftsschutz und Kontrolle des Wachstums sind für diese Koalition wichtige Themen. Deshalb war zu erwarten, dass sie viel Energie aufwenden werden, um dieses Gesetz schnellstmöglich wieder abzuschaffen.

Bausünder leben in den nächsten Jahren wieder unruhiger. In der Lokalpresse war kürzlich zu entnehmen, dass alleine in der Gemeinde Felanitx 180 Abrissverfügungen vorliegen. Sie sind teilweise älter als 10 Jahr. Den  betroffenen Besitzer wurden die Abrissverfügungen jeweils zugestellt, doch die Mehrzahl hat darauf spekuliert, dass Papier geduldig ist, und sie haben nichts getan. Eigentlich hätte dann die Gemeindebehörde den Abriss beauftragen und vorfinanzieren müssen. Aus Geldmangel und/oder mangels wirklichem Interesse wurde dies nur in einigen Einzelfällen durchgezogen.

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Bauklimatische Betrachtung

Seit Urzeiten suchen Menschen und Tiere Schutz vor den ständig variierenden klimatischen  Einflüssen. Die Haut als grösstes Organs unseres Körpers ist die erste natürliche Hülle. Mittels Bekleidung erweitern wir diese Schutzfunktion erheblich. Im Sommer leicht, im Winter warm angezogen passen wir uns den jahreszeitlichen Schwankungen an.OLYMPUS DIGITAL CAMERA

Als dritte Haut können wir unsere Häuser bezeichnen. Sie werden erstellt, um uns vor Kälte oder Hitze, Nässe und Wind zu schützen. Einfamilienhäuser und Wohnungen grenzen uns zudem von den Mitmenschen ab und ermöglichen die notwendige Privatsphäre. Um all diesen Anforderungen gerecht zu werden, müssen beim Bauen Grundregeln beachtrt werden, die für Kleiderhersteller selbstverständlich sind. Auch Baumaterialien sollten hautverträglich sein und keine Allergien auslösen oder Giftstoffe freigeben. Bei Regen will natürlich kein Bewohner  nass werden, aber diese Anforderung darf nicht so umgesetzt werden, dass  die Atmungsfähigkeit des Gebäudes aufgehoben wird. Ein gesundes Raumklima bedingt dampfdurchlässige Abgrenzungen, atmungsaktive Wände und Dächer.

In früheren Zeiten wurden diese Forderungen problemlos eingehalten.  Die vorhandenen natürlichen Rohstoffe liessen keine andere Wahl. Doch die Entwicklung synthetischer Materialien zusammen mit dem Wunsch rationeller und somit günstiger bauen zu können, eröffnete in der zweiten Hälfte des  letzten Jahrhunderts Verbesserungsmöglichkeiten, die bei genauerem Betrachten oft eher als Rückschritte einzustufen sind. Anstatt bessere Wohnungen zu bauen sind zu tausenden Häuser erstellt worden, die in die Kategorie krankmachend eingestuft werden müssen. Viele neuen Krankheitsbilder der sogenannten Zivilisationskrankheiten  können besser verstanden werden, wenn die Einflüsse der geschlossen Gebäude, in denen wir heute den grössten Teil unseres Lebens verbringen, miteinbezogen werden.

Energiesparmassnahmen sind ein  weiterer Schwerpunkt der sowie bei der Planung wie auch bei der Ausführung von Wohnbauten nicht unterbewertet werden soll. Mittlerweile ist es in der westlichen Welt Allgemeingut geworden, dass die fossilen Energieträger irgenwann ausgehen und die Abgase und die dadurch ausgelöste Erwärmung der Atmosphäre für die Erdbewohner schwerwiegende Langzeitfolgen auslösen werden. Dass die Kernkraft nicht die Lösung sein kann, hat der  Unfall in Fukoshima deutlich demonstriert. Die Risiken, die wir damit uns und den den folgenden Generationen aufbürden, sind unverantwortlich gross.

Erneuerbare Energiequellen scheinen die Lösungen zu liefern. Fotovoltaikanlagen, Windräder und Solarpanele für die Erzeugung von warmem Wasser sind die bekanntesten Möglichkeiten. Die klassischen Wasserkraftwerke sind natürlich auch hier einzuordnen,  ebenfalls die Erzeugung und anschliessende Verwertung von Biogas. All diesen Verfahren gemeinsam ist die Tatsache, dass sie einen winzig kleinen Bruchteil der Energie einfangen, die uns die Sonne täglich liefert.

Leider werden auf diese Weise nur wenige Prozente der weltweit benötigten Energie erzeugt. Aus Kostengründen, wegen fehlendem Willen und einem systematischen Verdrängen der Langzeitfolgen, die dieser Raubbau der letzten Jahrzehnte  für das Oekosystem Erde bedeutet, rasen wir mit Vollgas in eine Sackgasse.

Fokusieren wir wieder auf das Thema Energiebedarf eines Wohnhauses auf den Balearen. Es ist klar, dass die unterschiedlichen klimatischen Verhältnisse zwischen Deutschland und Mallorca bedeuten, dass die reichlich vorhandene Fachliteratur für den  deutschen Sprachraum nicht  blind angewendet werden kann für ein Haus des Mittelmeerklimas. Niedrigenergie- und Passivhäuser, deren erfolgreiche Realisierungen in Nordeuropa selbstverständlich geworden sind, müssen im Süden noch mit der Lupe gesucht werden,  obwohl oder gerade weil hier die natürlichen Voraussetzungen   deutlich vorteilhafter sind. Deutlich mehr Sonnenscheinstunden und die wärmere Aussentemperaturen in den kalten Jahreszeiten sind Tatsachen, die den Energiebedarf für Heizung im Vergleich zu Deutschland mindestens halbieren müssten. Dem ist leider nicht so. Einfachverglasungen und fehlende Wärmedämmungen in Dach- und Wandkonstruktionen bewirken oft das Gegenteil, viele mit Heizungen ausgestattete Häuser verbrennen jeden Winter die doppelte Menge Heizöl als vergleichbare Objekte in Nordeuropa.

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