Neubaupreise

Wer klare Vorstellungen über sein Wunschobjekt hat oder der erste Benutzer eines Hauses sein will, muss als ersten Schritt einen geeigneten Bauplatz suchen. Die benötigten Grundstücksgrössen sind sehr unterschiedlich.

DSC_1664redAuf dem Lande muss die Parzelle im Normalfall  15`000 Quadratmeter gross sein um darauf ein Einfamilienhaus errichten zu können. Die Preise, die für ein solches Grundstück gefordert werden, liegen oft zwischen  hunderttausend und zweihunderttausend Euros. In geschützten Zonen ist  die Minimalgrösse deutlich höher. Parzellen auf dem Lande dürfen nicht  unterteilt werden  und pro Grundstück ist nur eine Wohneinheit erlaubt. Dieses Gesetz entstand um die Zersiedlung  der Landschaft einzudämmen. Wer also ein zusammenhängendes Grundstück von sechzig tausend Quadratmetern erwirbt, darf darauf nicht vier Wohneinheiten erstellen. Das Zusammenlegen von zwei oder mehreren anliegenden Grundstücken ist hingegen erlaubt um so die vorgeschriebene Mindestgrösse zu erhalten.

In den neu angelegten Überbauungen (urbanizaciones) liegen die Parzellengrössen oft zwischen fünfhundert und zweitausend Quadratmetern. Preise unter hunderttausend Euros für ein Baugrundstück (solar) sind selten, in guten Lagen werden oft fünfhunderttausend Euros und mehr bezahlt.

In Kernzonen von Städten und Dörfern sind freie Parzellen rar. Oft kann hier erst nach Abbruch einer Altliegenschaft ein Neubau hochgezogen werden. Dementsprechend hoch sind dort die Bodenpreise. Allerdings sind in diesem Fall die  Ausnützungsziffer des Grundstückes deutlich höher als bei den vorangehend erwähnten Grundstücksklassen.

DSCF2652 redWer unangenehme Überraschungen vermeiden will, sollte vor Kauf  beim entsprechenden Gemeindeamt  nachfragen, ob die vom Verkäufer gelieferten Angaben betreffs Bauvorschriften für das betreffende Grundstück aktuell sind.

Das Bauhandwerk steckt in ganz Spanien seit über fünf Jahren in einer tiefen Krise. Die Balearen sind davon nicht ausgeschlossen. Zuerst brach der Neuwohnungsbau ein. Im Jahr 2011 wurden siebzig Prozent weniger Wohnungen gebaut als  in den Jahren vor der Wirtschaftskrise. Die statistischen Daten der ersten Jahre wurden dank Bauten für die öffentliche Hand  ein wenig beschönigt. Doch nun fehlt auch dafür das Geld und die Arbeitslosenrate in der Baubranche liegt real mindestens bei fünfzig Prozent. Firmenkonkurse mit Massenentlassungen  gehören seit langem zur Tagesordnung doch die Talsohle dieser Entwicklung scheint überschritten. Obwohl in den guten Jahren mit vollen Auftragsbüchern viel Geld verdient wurde, kämpfen verbliebene Bauunternehmer nun ums Überleben. Die geforderten Einheitspreise und Stundenansätze sind heute oft tiefer als vor fünf Jahren. Künftige Bauherren können sich darüber freuen. Trotzdem rate ich ab, diese Lage auszunützen um die Preise weiter zu drücken. Qualität hat seinen Preis oder anders ausgedrückt, wer bei Preisverhandlungen übertreibt muss Qualitätseinbussen bei der Ausführung in Kauf nehmen.

Dividiert man die Entstehungskosten eines Hauses durch seine Quadratmeterzahl, erhält man den Preis pro Quadratmeter, eine zum Vergleich verschiedener Immobilien nützliche  Grösse. Zur Berechnung der Grundfläche gibt es grundsätzlich zwei Möglichkeiten.

Läuft man mit dem Massband ums Haus, multipliziert Länge und Breite aller Bauteile und summiert  diese Teilflächen, erhält man die gebauten Bruttoquadratmeter (“superfìcio construido“). Bei mehrgeschossigen Gebäuden werden die Werte für jedes Stockwerk einzeln berechnet und zusammengezählt. Untergeschosse und Garagen werden voll mitgezählt, gedeckte Aussensitzplätze meist zur Hälfte, Poolflächen und restliche Terrassen werden dagegen weggelassen.

Die Nettofläche eines Hauses (“superfìcio util“)  errechnet man, indem die Innenflächen der aller Räume summiert werden. Diese Zahl fällt kleiner aus weil die die Grundflächen der Wände und Installationsschächte nicht inbegriffen sind. Bei mallorquinischen Steinhäusern mit üblichen Mauerdicken von siebzig Centimetern  ist der Untrerschied beträchtlich.

Hat ein kleines Steihäuschen auf dem Land die Innenmasse 3 x 4 Meter ergibt dies zwölf  Quadrtmeter  Wohnfläche währenden die Aussenmasse 4,4 x 5,4 m eine Bruttofläche von 23,76 Quadratmeter ergeben, beinahe das Doppelte.

Wer einfach aber trotzdem solide bauen will, sollte – optimale Planung vorausgesetzt – als reine Baukosten ab tausend Euros pro Bruttoquadratmeter kalkulieren. Dazu kommen Projekt- und Bauleitungshonorare des  benötigten Architekten und seines technischen Gehilfen (“aparejador“), Kosten für vorgeschriebene geologische Baugrundabklärungen, Sicherheitsstudien und Qualitätskontrollen sowie Baubewilligungsabgabe, Bau- und Mehrwertsteuer. Dreissig Prozent zusätzlich sollten  für diese Konzepte eingerechnet werden, Tendenz steigend.

Auf dem Lande lohnt eine Vorabklärung, was eine Anbindung ans Stromnetz  oder eine individuelle Stromerzeugung mit erneuerbaren Energien kosten wird. Wasserversorgung, Umgebungsarbeiten, und der Bau eines eigenen Schwimmbades sind weitere mögliche Kostenfaktoren.

Folgendes einfaches Rechenbeispiel soll oben gesagtes veranschaulichen:

Kauf erschlossenes Baugrundstück           130´000 €

Kosten Handänderung                                   15´000 €

Hausbau 200 m2 brutto à 1´200.-/m2    240´000 €

Honorare und Abgaben  20 %                       48´000 €

Umgebungsarbeiten, Wasserzisterne          30´000 €

Gesamtkosten                                                 463`000 €

Dividiert man diese Summe durch die 200 m2 Bruttogeschossfläche, ergibt das Rechenbeispiel für ein Einfamilienhauses einen Endpreis von 2´315 € pro Quadratmeter.

Da in Spanien ein normales Monatsgehalt  selten  2´500.- € übersteigt,  ist ein Hausbau für die meisten Einheimischen unerschwinglich geworden. Vergleicht man hingegen, dass zum Beispiel im Grossraum Zürich eine normale Eigentumswohnung von 130 m2 selten für weniger als eine Million Euros gehandelt wird  (entspricht ca. 8´000.-€/m2), kommt man zum Schluss, dass das Bauen in Spanien immer noch preiswert ist.

Entwirft jemand ein aufwendig zu realisierendes Designerhaus mit allen möglichen technologischen Extras, wird es natürlich auch hier um ein Mehrfaches teurer. Allgemein kann gesagt werden, dass die Preise der technischen Ausstattungen einen nordeuropäischen Standart erreicht haben, währenddem Lohnkosten noch weniger als die Hälfte betragen. Dies ist sicher ein Faktor, wieso hier die Rationalisierung im Bauwesen  wenig vorangekommen ist. Einschalen, eisenlegen, betonieren, aufmauern, Fliesen verlegen, verputzen, Dächer eindecken, Natursteinarbeiten, … alles wird hier noch vom selben Maurer  erledigt. Aufwendige Lösungen in Handarbeit sind bezahlbar geblieben.

 

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