Zertifikat über Energieeffizienz

Das Gebäude-Energieeffizienz-Gesetz, welches in anderen EU-Ländern schon seit geraumer Zeit besteht, gilt seit dem 1. Juni 2013 auch in Spanien. Mit dem  Königlichen Dekret 235/2013 wurde es verabschiedet.  Zunächst betrifft das Gesetz nur jene Immobilienbesitzer, welche ihre Häuser verkaufen oder langfristig vermieten (länger als 4 Monate) wollen.  Das sogenannte  “certificado energético”  ordnet der Immobilie eine der  Energieeffizienzklassen   A bis G zu,  wobei die Klasse A  die Bestmögliche ist.

Folgende Liegenschaften sind betroffen.

  • Neubauten
  • Häuser oder Hausteile (Wohnungen, Geschäftslokale) die zur Langzeitmiete oder zum Verkauf angeboten werden
  • öffentliche Gebäude ab 250 m2 Grundfläche.

währenddem in folgenden Fällen  das Zertifikat nicht vorgeschrieben ist:

  • Wohnungen und Häuser in Eigennutzung
  • Wohnungen und Häuser, die am 1.6.2013 bereits vermietet waren. Vertragsverlängerungen  sind ohne Zertifikat erlaubt, erst beim nächsten Mieterwechsel wird es fällig
  • Wohnungen die weniger als vier Monate pro Jahr bewohnt werden
  • Kirchen und denkmalgeschützte Gebäude
  • Fabrikations-  und Landwirtschaftsgebäude
  • Gebäudeteile mit einer Grundfläche von weniger als 50 m2
  • provisorische Gebäude mit einer  Nutzungsdauer von weniger als zwei Jahren
  • Gebäude oder Gebäudeteile  die als Sanierungs- oder als Abbruchobjekte angeboten werden

Für Mehrfamilienhäuser kann ein Zertifikat für das ganze Haus erarbeitet werden. Aussagekräftiger wird das Ergebnis jedoch, wenn die einzelnen Wohnungen separat bewertet werden.

Anders als in Deutschland wird in Spanien keine Aussage zum realen Energieverbrauch der Immobilie gemach. Der  theoretisch benötigten Primärenergieverbrauch wird mehr oder weniger genau berechnet. Genaue Angaben über die verwendeten Baustoffe für die Aussenwände, Böden und Decken, respektive deren Wärmeisolationseigenschaften dienen als Berechnungsgrundlage. Die Fensterqualität,  der Wirkungsgrad vorhandener Heiz- oder Klimaanlagen,  die Art der Warmwasseraufbereitung sowie  die Energieklassen der verwendeten Glühbirnen und Elektrogeräte sind weitere erfasste Daten die energetisch bewertet werden. Die natürliche Gebäudeerwärmung durch die Sonneneinstrahlung und das Nutzen erneuerbarer Energiequellen müssen bei der Bewertung ebenfalls miteinbezogen werden.

Architekten, technische Architekten (“aparejadores”) und Ingenieure sind befugt, den Energiepass auszustellen. Ein Augenschein vor Ort ist vorgeschrieben. Den Tarif für die Prüfung kann jeder Anbieter frei festsetzen. Üblich sind Honorare zwischen 200€ und 400€ pro Wohneinheit. Bei Mehrfamilienhäusern wird es pro Wohnung entsprechend günstiger. Die Zertifikate sind zehn Jahre gültig. Da eine seriöse Berechnung der Energieklasse trotz der Unterstützung von spezifischen Computerprogrammen viel Sachverständnis erfordert, ist bei Billiganbietern  im Internet  Vorsicht angebracht.

Realitätsnahe Empfehlungen, wie man die Effizienz der Immobilie erhöhen kann, sollten vom Prüfer mitgeliefert werden. Es kann jedoch kein Hausbesitzer verpflichtet werden, diese auszuführen. Vorerst begenügt man sich mit dem Klassifizieren. Wer hingegen eine Immobilie zum Verkauf oder zur Miete anbietet ohne im Besitz des Zertifikates zu sein, kann mit einem Bussgeld von mindestens 300 € bestraft werden. Deshalb ist es wichtig, in Anzeigetexten die Energieklasse der Immobilie zu nennen (gilt auch für Inserate im Internet).

Beantragte Neubau müssen heute mindestens die Klasse E ausweisen, um eine Baugenehmigung zu erhalten, ab 2020 werden die Anforderungen deutlich höher sein.

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Altstadt

DSC_1374 copiaDie Altstadt von Palma muss weltweit keinen Vergleich scheuen. Deshalb ist der Trend der Nordeuropäer, sich hier eine Liegenschaft zu kaufen trotz Krisenstimmung unaufhaltbar. In Palma und  den natürlich gewachsenen Dörfern Mallorcas schwanken die Einwohnerzahlen saisonal wenig. Die Geschäfte sind das ganze Jahr offen.

 Viele neu erbaute Touristenagglomerationen verwandeln sich dagegen in der Nachsaison zu regelrechten Geisterstädten. Bars, Läden und Restaurants bleiben geschlossen und der Grossteil der Wohnungen steht ab Oktober leer bis dann vor Ostern wieder Leben aufkommt.

D:DCIM100DICAMDSCI7514.JPGDie Beweggründe, eine  Immobilie im Süden zu erwerben können sehr unterschiedlich sein. Urlaub, Sonne, Wärme, eigene Wände für einen Ruhestand am Meer ist ein Klassiker von dem viele Nordeuropäer träumen.

Als Wertanlage hatten sie weniger Anreiz. Hohe Kaufpreise, die grosse Distanz zum Objekt, eine fremde Sprache und Rechtsunsicherheiten waren für viele ausländische Investoren ausschlaggebende Beweggründe, die Baleareninseln  für Geldanlagemöglichkeit eher auszuschliessen.

In der Altstadt von Palma wurden bis 2008  für sanierungsbedürftige Objekte Quadratmeterpreise von 2´000.-  bis 4´000.- €  bezahlt. Heute kann man für das selbe Geld einzugsfertig renovierte Wohnungen erwerben, Umbauobjekte sind wieder ab 1000.- € pro Quadratmeter auf dem Markt. Momentan sind es vor allem Nordländer und Russische Staatsbürger, die die Nachfrage nach einigen Flautenjahren wieder angekurbelt haben.

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Altstadtwohnungen Palma

DSC_1382 copiaDie meisten Altstadtwohnungen in Palma sind Bestandteil eines zwei- bis fünfgeschossigen Hauses. Die Treppenhäuser sind oft eng und steil, Aufzüge sind sind selten vorhanden. Zu den Wohnungen der Untergeschosse gehören oft ein kleiner Innenhof , die Attikawohnungen dagegen haben oft einen direkten Zugang zu Dachterrassen deren Nutzung ursprünglich für alle Hausbewohner bestimmt war. Im Zuge von Sanierungen des Hauses werden sie öfters den Attikawohnungen zur privaten Nutzung zugeteilt.

Altstadthäuser im historischen Zentrum sind meist über 100 Jahre alt. Das Mauerwerk besteht in den Untergeschossen oft aus Bruchsteinen währenddem für die Obergeschosse eher Sandstein (=mares) verwendet wurde. Erdgeschosswände sind oft siebzig Zentimeter stark  währenddem Sandsteinmauern selten dicker als 25 cm sind, in Extremfällen kann man  in Obergeschossen Aussenwände finden die weniger als zehn Zentimeter dünn sind. Je dicker das Mauerwerk, desto besser sind im allgemeinen seine Isolationseigenschaften.

 Zwischendecken wurden praktisch immer als Holzbalkenlagen errichtet. Die Holzbalken sind meist sichtbar , in vornehmeren Wohnungen wurden sie oft mit einer heruntergehängten Gipsdecke mit Schilf als Tragelement verblendet. Die Orginalbodenbeläge bestehen meist aus Terracotta- oder hydraulischen Fliesen. Dieser Aufbau wirkt sehr hübsch und rustikal ist jedoch schalltechnisch sehr problematisch. Trittschall oder der  Fernseher des Nachbarn können das friedliche Zusammenleben der Hausbewohner trüben.

Die  alten Holzfenster sind  einfachverglast und meist mit innenliegenden Holzblenden ausgestattet. Damit kann der Raum einfach verdunkelt werden und im geschlossenen Zustand leisten sie einen guten Beitrag zur Wärmedämmung.

Die Dächer sind ähnlich aufgebaut wie die Zwischendecken, nur dass hier statt Fliesen Tonziegel verwendet wurden. Wärmeisolation war damals kein Thema. Im Winter kalt und im Sommer heiss war ertragbar weil das Dachgeschoss damals selten als Wohnraum benutzt wurde, sondern vornehmlich als Speicher oder als Schlafstätte für das Dienstpersonal diente.

Bei begehbaren Terrassen erlebt man bei Umbauten oft unangenehme Überraschungen. Die Versiegelung gegen eindringendes Regenwasser geschah früher meist auf Zement- oder Kalkbasis. Wurden im Laufe der Jahrzehnte die Fugen zwischen en Fliesen undicht, wurde oft saniert indem einfach eine zusätzliche Fliesenlage verlegt wurde. Durch das Zusatzgewicht biegen sich die Holzbalken weiter durch und bei knappem Gefälle können mit der Zeit Wasserlachen entstehen, die dann wiederum zu Leckstellen führen.

Wurde nun das Gefälle durch auffüllen wieder geschaffen,  war das  Problem für einen begrenzten Zeitraum gelöst. Ich habe in Palma Balkendecken entdeckt, die bis zu vier verschiedene Fliesenlagen tragen müssen und im Laufe der Jahrzehnte von den ursprünglichen acht auf bis vierzig Zentimeter angewachsen sind. Keine Balkenlage verträgt  eine solche Zusatzlast von über fünfhundert Kilos pro Quadratmeter schadlos und die einzige Lösung  heisst  abtragen und Neuaufbau, was nicht gerade billig ist.

Bei renovierten Altstadtwohnungen wird es schwieriger pauschale Aussagen zu machen. Aus Kostengründen wurde oft bereits bei der Materialwahl gesündigt  und der Umbau wurde ohne das dafür notwendige Fachwissen ausgeführt. Hier sollte unbedingt überprüft werden, ob nur die betreffende Wohnung ein Lifting erhalten hat oder ob gleichzeitig das ganze Haus saniert wurde. Für Dächer, Fassaden, Terrassen, Treppenhäuser, Abwasserleitungen, Zwischendecken und allgemein alle tragenden Teile eines Hauses ist nicht der betreffende Wohnungsbesitzer verantwortlich sondern die Eigentümergemeinschaft der Liegenschaft.

Haben alle Eigentümer den Wunsch einer Sanierung, wird der Hausverwalter beauftragt, ein Projekt mit dazugehörigen Kostenberechnungen zu ordern. In einer Eigentümerversammlung wird danach über das Bauvorhaben abgestimmt. Dies ist in der Praxis oft kompliziert, selten haben alle Mitteigentümer die selben Vorstellungen über das Ausmaß der nötigen Arbeiten und oft werden dadurch nur Minimallösungen realisiert. Um diesen Problemen auszuweichen, ist es oft praktischer, ein ganzes Haus zu erwerben, es nach eigenen Wünschen zu sanieren, um nachträglich die Wohn- oder Geschäftseinheiten die man nicht benötigt wieder zu veräussern.

Neubauten der letzten dreissig Jahren wurden meist als Eisenbeton- oder Stahlskelettbauten errichtet. Die Wände übernehmen bei dieser Bauweise keine Tragfunktion. Die  Bauqualitäten sind sehr unterschiedlich, von der Billigstbauweise bis zu beinahe nordeuropäischem Standart ist alles anzutreffen. Für Laien ist eine diesbezügliche Überprüfung schwierig. Ausführungspläne sind oft nicht vorhanden oder unexakt und rudimentär. Die Versuchung, sich durch einen schönen Holzparkettboden oder ein Bad mit viel Marmor und eine Jacuzzi täuschen zu lassen  ist gross.

In den Jahren 1960 bis ungefähr 1970 wurde in Spanien dem Beton oft Aluminiumpulver als Beschleuniger beigemischt. Dies bewirkte, dass die vorfabrizierten Stahlbetonträger das Werk schneller verlassen konnten um so die grosse Nachfrage besser befriedigen zu können. Wie sich später herausstellte, sind viele dieser Träger heute akut beschädigt. Eine erhöhte Porosität und ein veränderter pH-Wert des Betons liessen die Stahlarmierungen wegkorrodieren und eine Totalsanierung ist unausweichlich. Aluminosis nennt man diese Patalogie, Spezialfirmen bieten nicht gerade kostengünstige  Lösungen zum Problem an.

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Dorfhäuser

pau 24 jardin copyDorfhäuser besitzen oft einen mehr oder weniger grossen Innenhof, der genutzt als Garten die Lebensqualität der Bewohner stark anheben kann. Oft sind sie jedoch durch Anbauten des Haupthauses nach hinten geschrumpft. Strom vom Netz, fliessendes Wasser und Abwasserleitungen angeschlossen an einer Kläranlage sind heute selbstverständlich. Vor nur vierzig Jahren war dies anders. Das Dachregenwasser der Wintermonate wurde aufgefangen und in eine unterirdische, birnenförmige Zisterne geleitet. Der ganze Jahresverbrauch an Wasser war so sichergestellt. Mit Blecheimern wurde das köstliche Gut hochgehievt. Eine Familie inkl. Vieh und Gemüsegarten kam auf diese Weise mit zehn bis dreissigtausend Litern pro Jahr über die Runde. WC mit Wasserspühlung, täglicheDSC_1976s Duschen, Rasensprenger und Waschmaschine gab es nicht. Das WC-Häuschen befand sich meistens am Ende des Innenhofes und die Feststoffe wurden von Zeit zu Zeit als Erde abgetragen und auf dem Feld verteilt. Ich spreche aus Erfahrung meiner ersten Jahre auf Mallorca. Zugegeben, im Winter war es kalt, doch nachts wurde man beim Gang zum WC oft mit einem Sternenhimmel entschädigt der all die Müh vergessen liess.

Mit der Installation von Elektropumpen und einem einfachen Rohrnetz für die Verteilung des köstlichen Gutes stieg der Wasserverbrauch deutlich an. Spezielle Tankwagen lieferten das fehlende Wasser, um die leeren Zisternen auch im Sommer aufzufüllen.
Aus der Zeit der Trockenklos ist zurückzuführen, dass auch heute noch in vielen Dorfhäusern das mehr oder weniger komplette Bad in einem Einzelhäuschen im Innenhof liegt.DSC_0786 Dorfhäuser in den Zentren sind meist Wand an Wand erstellt, eine verdichtete Bauweise, vergleichbar mit den wieder aktuell gewordenen neu erstellten Reihenhäusern. Nachteil dieser Bauweise ist, dass für Fenster nur die Vor- und die Rückfassaden verfügbar sind. Brauchte man mehr Wohnraum, wurde üblicherweise gegen den Hof ein Raum angebaut und zwanzig Jahre später vielleicht noch ein weiterer. Das Haus wurde dadurch tiefer mit fensterlosen Räumen in der Mitte. Kauft man ein solches Haus, ist ein gezielter Abbruch im Hofbereich eine Möglichkeit, verloren gegangene Wohnqualität zurückzugewinnen. Eine weitere Möglichkeit bietet ein teilweises Entkernen im Mittelbereich um vom Dach her wieder vermehrt Licht und Luft ins Haus zu bringen.

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Bauernhöfe und Landhäuser

Was im deutschen Sprachgebrauch als Finca bezeichnet ist in Wirklichkeit eine finca rústica. Man versteht darunter ein Haus auf dem Lande mit reichlich Umschwung. Oft sind es alte Bauernhäuser die im Laufe der Jahre an- und umgebaut wurden. Die Bauweise und die verwendeten Materialien unterscheiden sich wenig von den Dorfhäusern der selben Epoche. Das Grundhaus besteht meist aus dicken Natursteinmauern. Für später angebaute Ställe wurde oft Sandstein verwendet. Eine “caseta“ ist ein kleines Häuschen mit oft nur einem Raum. Früher dienten sie als Aufbewahrungsort für die Landwirtschaftsutensilien und damit tagsüber das Essen zubereitet werden konnte ist oft eine Feuerstelle vorhanden.

OLYMPUS DIGITAL CAMERAWer heute ein solches Minihaus erwirbt und vergrössern will, sollte unbedingt bei der Gemeindekanzlei nachfragen, ob die geltenden Gesetze eine Erweiterung  zulassen. Je nach Zonenplan des Gebietes ist dazu eine Mindestparzellengrösse vorgeschrieben, selten weniger als zwei “quarteradas “ (1 quarterada = 7108 m2) oder 15‘000 Quadratmeter.

Diese Vorsichtsmassnahme sollte man vor jedem Kauf treffen. Hunderte von Häusern wurden in den letzten Jahrzehnten ohne Baubewilligungen errichtet. Meist ging dies gut. In vielen Fällen konnte das Bauwerk nachträglich legalisiert werden und in den seltesten Fällen musste abgerissen werden. Zur Legalisierung müssen meist einfache Pläne nachgereicht und ein Strafgeld bezahlt werden.

Eine Legalisierung ist nur dann möglich, wenn das betreffende Haus die örtlichen Bauvorschriften wie Minimalparzellengrösse, Grenzabstände, Ausnützungsziffern…..u.s.w. erfüllt. Kann nachgewiesen werden, dass der Hausbau weiter als zehn Jahre zurückliegt, kann es auch in diesem nichtleglisierbaren Fall trotzdem stehen bleiben.

Ein kürzlich vom Parlament angenommener Gesetzesentwurf will eine Legalisierung dieser Bauten während den kommenden drei Jahren erleichtern. Mit dieser Amnestie wollen die Behörden Kasse machen. Einen Sonderartikel dazu werde ich in den nächsten Tagen erfassen und in diesem Portal veröffentlichen.

Die Bauqualität von Häusern auf dem Lande ist sehr unterschiedlich. Viele wurden als einfache Schuppen begonnen und im Laufe der Jahre ohne genaue Konzepte vergrössert. Oft erkennt man von weitem, wenn ein Bau ohne qualifizierte Planung entstanden ist.

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Überbauungen

Unter dem spanischen Wort “urbanización“ versteht man eine zusammenhängende Infrastruktur bestehend aus Strassen, Gebäuden und meist noch freien Bauplätzen (“solar“).  Ermöglicht wurden sie durch das Umzonen  von ursprünglichem Landwirtschaftsland (“suelo rústico“)  zu Bauland (“suelo urbano“).  Der jeweilige Zonenplan schreibt vor,  wie gross die Bauparzellen   sein müssen und was darauf gebaut werden darf.  Als erster Schritt muss der Promotor die Strassen inkl. Beleuchtung und die Versorgungsleitungen  zu den vorgesehenen Bauparzellen erstellen. Erst nach der Abnahme dieser Vorarbeiten durch das entsprechende Amt darf mit dem Bau der ersten Häuser begonnen werden. Der Promotor hat nun die Wahl,  den Verkauf der Bauparzellen anzukurbeln oder selbst zu bauen, um fertige Neubauten verkaufen zu können.

OLYMPUS DIGITAL CAMERADie ersten Überbauungen dieser Art   wurden in den sechziger Jahren meist in Meeresnähe als Ferienresidenzen  erstellt. Ein Netz von Wasserversorgung und Abwasserentsorgung  war damals noch nicht Standart,  jedes Haus wurde mit einer individuellen Abwassergrube und einer Zisterne für das Auffangen des Regenwassers versehen.

Da das Umzonen von Landwirtschaftsland zu Bauland den Quadratmeterpreis von wenigen Euros in schwindelerregende Höhen von über fünfhundert Euros treiben kann,  ist klar,  wieso in den letzten Jahrzehnen soviele Umzonungen von den Behörden abgesegnet wurden.  Dank dem durch  Umweltschutzorganisationen ab den achziger Jahren ausgeübtem Druck wurden die letzten idyllischen  Buchten vom Bau- und Spekulationsboom verschont und erfreuen die Badegäste  noch heute mit all ihren natürlichen Schönheiten.

Überbauungen früheren Datums bestehen vorwiegend aus Einfamilienhäusern mit reichlich Umschwung. Restaurants und Einkaufsmöglichkeiten in der Nähe sind selten vorhanden.  Um die Ausnützung der Grundstücke zu erhöhen, ist man in vielen Fällen zum Bau von Mehrfamilienhäusern übergegangen. Diese verdichtete Bauweise hat unter anderem ermöglicht, dass in einigen Erdgeschossen funktionierende Geschäfte betrieben werden und die übliche Anonymität der Bewohner untereinander ein wenig gebrochen wird . Ein Gemeinschaftspool und eine private Grünzone für die Bewohner  gehören heute zum Standart jeder Wohnanlage. Natürlich ist Pflege und Unterhalt dieser gemeinsamen Güter mit Kosten verbunden, doch je mehr Benutzer eine Anlage teilen, unso kleiner fallen die monatlichen Fixkosten an.

Ob ein Apartement für weniger als hundert tausend Euros,  ein bescheidenes Einfamilienhaus oder eine Luxusvilla mit eigenem Pool und spektatkulärem Meeresblick und einem Kaufpreis von etlichen Millionen Euros erworben wird, ist in erster Linie eine Frage des Geldes das investiert werden will. Trotz unterschiedlicher Präsentation dieser Immobilien haben sie einen gemeinsamen Nenner. Währenddem Dörfer und Städte während Jahrhunderten dem Bedarf entsprechend langsam gewachsen sind,  handelt es sich bei diesen Wohnaglomerationen um künstlich aus dem Boden gestampfte Siedlungen. Obwohl oft Grünzonen und Spielplätze  eingeplant wurden, fehlt die typische Dorfkneipe und der seit Generationen von der selben Familie geführte Dorfladen. Wem die Anonymität willkommen ist, wer weder spanisch noch mallorquin lernen will sondern Ruhe, Wärme, Sonne und Strand sucht und sie  auf den Balearen gefunden hat, wird sich in einer Urbanisation wohl fühlen. Bei Lust auf Folklore steigt man ins Auto und ist in wenigen Minuten Zuschauer eines der typischen traditionellen Feste.

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Grundbuch

DSC_0536Der entscheidende Eigentumsnachweis eines Grundstückes, eines Hauses oder einer Wohnung ist der entsprechende Eintrag der Besitzverhältnisse im Grundbuch.  Die Grundbuchämter (registros de la propiedad) liegen in den grösseren Städten. Jedes Amt hat sein eigenes genau definiertes und klar abgegrenztes Einzugsgebiet. Dorfgebiete sind immer einer Stadt der Umgebung zugeordnet.

Grundbucheintragungen erfolgen nicht von Amtes wegen sondern werden vom Käufer beantragt. Deshalb existieren noch heute vereinzelte Grundstücke, die nicht im entsprechenden Grundbuch eingetragen sind weil weder der derzeitige noch seine Vorbesitzer  je einen Antrag gestellt haben. Dies sind jedoch seltene Ausnahmen.

Im Grundbuch werden grundsätzlich nur Änderungen eingetragen die notariell beglaubigt sind. Beim Kauf einer Immobilie geht dem Grundbucheintrag der Notarvertrag, die sogenannte Escritura pública vor.

Die Grundbucheinträge sind öffentlich. Jederman kann für wenige Euros beim entsprechenden Amt einen aktuellen Grundbuchauszug ( nota de registro ) für eine interessierende Immobilie beantragen. Die Bearbeitung dauert normalerweise zwei Tage, Anfragen per Internet sind grundsätzlich möglich.

Im Grundbucheintrag wird zuerst die entsprechende Immobilie mehr oder weniger genau beschrieben, Dann wird der aktuelle Besitzer und sein direkter Vorbesitzer genannt . Ferner werden alle existierenden Wegrechte, belastende Hypoteken, Nutzungsrechte Dritter und andere Pflichten und Rechte des derzeitigen Besitzers aufgezählt. Wer weiter zurückliegende Angaben benötigt kann ein sogenanntes „historial“ beantragen.

Die Angaben über eingetragene Flächen für ein Grundstück oder ein Gebäude sind mit Vorsicht zu behandeln.  In vielen Fällen sind sie falsch. Zum Beispiel um weniger Steuern zu zahlen wurde beim Ersteintrag absichtlich geschummelt oder man wusste die Grösse nicht und hat einfach geschätzt.

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Notarvertrag

Der Kaufvorgang wird mit dem Unterzeichnen einer Verkaufsurkunde in Anwesenheit eines Notars besiegelt (“escritura pública“ ). Der Notar   muss die rechtlichen Belange des Verkaufes überprüfen. Ferner beglaubigt er mit seiner Unterschrift, dass Käufer und Verkäufer den Inhalt der von ihm in castellano (spanisch) verfassten Urkunde verstanden haben. Meist spricht ein Notar Fremdsprachen, bei Bedarf wird er einen Übersetzer anfordern.

Der Käufer übergibt dem Verkäufer  den ausstehenden Anteil des vereinbarten Kaufpreises und erhält die Schlüssel des erworbenen Objektes, die Handänderung des Besitzes ist nun offiziell.

Das Bezahlen des Notars, der Handänderungssteuer in der Höhe von acht Prozent des Kaufpreises und der deutlich kleineren Wertzuwachssteuer (plusvalìa) sowie den Eintrag ins Grundbuch erledigt in den meisten Fällen ein Treuhänder (“gestoria“). Der Käufer übergibt dem Treuhänder den geschätzten Gesamtbetrag und erhält nach einigen Wochen seine Kopie der Kaufurkunde zusammen mit allen beglichenen Rechnungen und Steuerbelegen und dem Differenzbetrag zur  geleisteten Anzahlung .

Üblicherweise übernimmt der Käufer all diese Kosten. Einzig die “plusvalia“  muss vom Verkäufer beglichen werden sofern es im Privatvertrag nicht anders vereinbart worden ist.

Wer die Kosten des Treuhänders einsparen will, kann diese einfachen Behördengänge selbst erledigen. Zuerst wird  die offizielle Kaufurkunde beim Notar abgeholt und bezahlt. Dann werden bei verschiedenen Steuerämtern die entsprechenden Abgaben beglichen, um schliesslich beim entsprechenden Grundbuchamt die Eintragung zu veranlassen.

Falls auf dem zu erwerbenden Grundstück eine Hypothek lastet, muss diese vom Verkäufer vorerst getilgt werden. Üblicherweise wird dafür ein Teilbetrag der Kaufsumme benötigt. Ein Bevollmächtigter der entsprechenden Bank ist beim Notar ebenfalls anwesend, nimmt den Bankcheck entgegen und unterzeichnet die Tilgungsurkunde.

Benötigt der Verkäufer eine Fremdfinanzierung, muss bei der notariellen Kaufabwicklung das entsprechende Geldinstitut vertreten sein. Zuerst wird der Kaufvertrag unterzeichnet, der Verkäufer erhält den Kaufpreis und der Käufer unterzeichnet nun einen weiteren Vertrag zwischen ihm und der Bank mit allen Details zur Hypothek. In diesem Fall erledigt die Bank das Bezahlen der Steuern und den Grundbucheintrag, der Käufer leistet eine entsprechend grosse Vorauszahlung.

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Privatvertrag

Hat man sich für den Kauf einer Immobilie entschlossen, wird im Normalfall als erstes Kaufdokument ein Privatvertrag aufgesetzt  („opción de compra / venta“). Nebst der Identifikation des Kaufobjektes werden dabei  alle zwischen Verkäufer und Käufer ausgehandelten Details schriftlich festgehalten. Der Kaufpreis, die Form der Bezahlung  und die Zeitspanne, bis wann man spätestens zum Notar geht sind wichtige Bestandteile dieses Vertrages. Besiegelt wird er nebst den Unterschriften mit der gleichzeitigen Anzahlung eines ersten Teilbetrages von üblicherweise fünf bis zehn Prozent des Gesamtbetrags. Diese Anzahlung ist verloren, wenn der Käufer von seiner Kaufoption zurücktritt oder den festgelegten Termin  für den Notarvertrag (=“ escritura pública“) nicht einhält. Oft ist eine Klausel enthalten, die den Verkäufer verpflichtet, die Anzahlung doppelt zurück zu erstatten, falls er vom Verkauf zurücktreten will.

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Wohnbarkeitsbestätigung

Die “cedula de habitabilitat“ ist ein Zertifikat, das bestätigt, dass die entsprechende Wohneinheit  offiziell  anerkannt ist und die nötige Infrastruktur vorhanden ist, um darin zu wohnen. Ausgestellt wird es vom Inselrat (Consell) mit einer Gültigkeitsdauer von 10 Jahren. Ein abgelaufene cedula de habitabilitat kann relativ einfach erneuert werden. Komplizierter wird es, wenn für eine Wohneinheit noch nie eine cedula existiert hat oder wenn sie nicht auffindbar ist. Handelt es sich um eine bestehende Wohnung (oder Einfamilienhaus) die am Stromnetz angeschlossen ist, ist das Vorhandensein einer entsprechenden Stromrechnung des Elektrizitätswerkes ein grosser Vorteil für die Erneuerung.  Ansonsten und bei Neubauten wird es aufwendiger.

OLYMPUS DIGITAL CAMERAOhne Rechnung des Elektrizitätswerkes muss bei Gebrauchtwohnungen    eine Bestätigung der Bewohnbarkeit vorgelegt werden. Ein in der Architektenkammer eingetragenen Architekt kann dieses Zertifikat erstellen. Ferner muss das Gemeindeamt bestätigen, dass in den letzten zehn Jahren keine grösseren Umbauten ohne die entsprechende Baugenehmigung ausgeführt worden sind .

Bei Neubauten muss die sogenannte “final de obra“ eingereicht werden. Das Bauamt (nicht der Autor des Architekturprojektes !) der Gemeine bestätigt darin, dass der Bau gemäss der erteilten Baubewilligung korrekt vollendet wurde.

Wer also einen Neubau kauft für den die “cedula de habitabilitat“ vorliegt, kann  davon ausgehen, dass der Bau legal erstellt worden ist. Diese Wohnbarkeitsbescheinigung ist unabdingbar, um beim Elektrizitätswerk einen Stromzähler beantragen zu können. Mit dieser Massnahme soll verhindert werden, dass illegal erstellte Häuser Strom vom Netz erhalten. Ausnahmen bilden die Zähler für den Baustrom. Mit einer gültigen Baubewilligung  erhält der Baumeister einen Anschluss ans Netz für die Bauzeit. Kaufen Sie ein Haus mit Strom vom Netz, müssen Sie unbedingt überprüfen, ob bereits der definitive Zähler montiert ist. Die Tatsache allein, dass Strom vorhanden ist, gibt Ihnen noch nicht die nötige Sicherheit.

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